A recente aquisição de um
Data Center no Rio Grande do Sul pelo
FII ALZR11 tem despertado grande interesse no mercado de fundos imobiliários. Realizada por meio do ALZR Digital, fundo fechado totalmente controlado pelo ALZR11, essa transação traz um impacto direto na geração de receita e na distribuição de dividendos. A operação foi estruturada no modelo sale and leaseback, envolvendo um investimento de R$ 120 milhões, e destaca-se pelo contrato atípico de longo prazo com a Scala Data Centers, líder em soluções sustentáveis na América Latina. Entenda como essa estratégia pode moldar o futuro do fundo e seus investidores.
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A Estratégia do FII ALZR11 na Aquisição do Data Center
A compra do Data Center em Porto Alegre foi viabilizada com um pagamento inicial de R$ 52 milhões, utilizando recursos em caixa, e o restante financiado por uma securitização de 10 anos, com custo de 8,54% ao ano e saldo corrigido pelo IPCA. Essa estrutura financeira proporciona flexibilidade ao fundo, garantindo fluxo de caixa adequado para manter os dividendos atrativos. O contrato atípico de 15 anos assegura estabilidade, com um aluguel inicial de R$ 936 mil mensais corrigidos anualmente pelo IPCA.
Por que Porto Alegre foi Escolhida para o Novo Data Center?
Porto Alegre oferece uma localização estratégica para a operação do novo Data Center, sendo uma região conectada a outros hubs de tecnologia e telecomunicações. Além disso, a perspectiva de conexão com o cabo submarino Malbec, que une Brasil e Argentina, reforça o papel da cidade como um polo tecnológico no sul do país. Essa escolha estratégica alinha-se à visão de longo prazo do FII ALZR11, que busca ativos diferenciados em locais de alto potencial de valorização.
Características do Imóvel Adquirido pelo ALZR11
O Data Center em Porto Alegre possui 5.311 m² de área construída em um terreno de 4.730 m², próximo ao Aeroporto Internacional Salgado Filho. Após obras e melhorias, a operação do imóvel já foi retomada, garantindo a qualidade do serviço prestado à locatária. A parceria com a Scala Data Centers, empresa líder no segmento Hyperscale, reforça o posicionamento do ALZR11 em mercados estratégicos e de alta demanda tecnológica.
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Impactos na Geração de Receita e nos Dividendos
A aquisição eleva a receita líquida mensal do fundo em aproximadamente R$ 450 mil, considerando o aluguel e a securitização. Isso equivale a um cap rate de 9,36%, demonstrando a rentabilidade do ativo. Para os cotistas, isso significa uma potencial melhora nos dividendos, uma vez que o fundo segue expandindo seu portfólio com contratos que asseguram estabilidade e previsibilidade de receitas.
Vantagens da Aquisição para o FII ALZR11
- Diversificação do portfólio: A inclusão de mais um Data Center amplia a diversificação geográfica e setorial do fundo.
- Estabilidade contratual: Contrato de 15 anos no formato atípico, com multas severas para rescisão, garante previsibilidade.
- Relação custo-benefício: A operação apresenta um cap rate atrativo de 9,36%, acima da média do mercado.
- Sinergia com a Scala Data Centers: Parceria com uma empresa líder em soluções tecnológicas no mercado latino-americano.
- Posicionamento estratégico: Imóvel localizado em uma região promissora, próxima ao cabo submarino Malbec.
Desvantagens e Riscos da Aquisição
- Endividamento: A securitização de R$ 68 milhões eleva o nível de endividamento do fundo, aumentando os custos financeiros.
- Dependência do IPCA: A correção pelo IPCA pode trazer volatilidade em cenários de inflação elevada.
- Concentração em tecnologia: Maior exposição ao setor de data centers pode representar riscos em caso de mudanças tecnológicas ou recessão.
- Manutenção e upgrades: A rápida evolução tecnológica pode exigir investimentos constantes no imóvel para manter a competitividade.
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A Parceria com a Scala Data Centers: Um Diferencial Competitivo
A Scala Data Centers é reconhecida como líder em soluções sustentáveis para o segmento Hyperscale. Atualmente, opera 12 data centers em locais estratégicos no Brasil, Chile e México. A parceria com o FII ALZR11 representa um passo importante na consolidação de um portfólio robusto e alinhado às tendências globais, especialmente no que diz respeito à sustentabilidade e eficiência energética.
Perspectivas Futuras para o FII ALZR11
Com um patrimônio líquido de R$ 1,288 bilhão e 21 imóveis no portfólio, o FII ALZR11 mantém 100% de ocupação em contratos atípicos. A inclusão do novo Data Center reforça sua estratégia de investir em ativos de alta qualidade com contratos sólidos. A longo prazo, a consolidação da parceria com a Scala pode abrir novas oportunidades de expansão no setor de tecnologia.
Conclusão: Oportunidade ou Risco para Investidores?
A aquisição do Data Center em Porto Alegre é um marco para o FII ALZR11, consolidando sua posição no setor de data centers, um mercado em crescimento exponencial. Com contratos robustos e um cap rate atraente, o fundo demonstra capacidade de gerar valor para os cotistas. No entanto, é crucial monitorar os custos associados à securitização e a exposição ao setor tecnológico.
Para investidores, essa aquisição representa uma oportunidade interessante, mas que deve ser avaliada no contexto de seu portfólio. O FII ALZR11 continua a mostrar que está focado em uma gestão ativa e estratégica, buscando maximizar retornos em um mercado competitivo e dinâmico.
